Cómo mejorar las condiciones de la hipoteca ya contratada - Asnef.ORG

Existen dos posibilidades para mejorar las condiciones de una hipoteca ya contratada. O bien negociando con el banco la modificación de alguno de los términos del préstamo o bien cambiando la hipoteca de entidad (esta operación se conoce como subrogación por acreedor).

En el siguiente artículo analizamos en detalle en qué consiste cada una de las opciones.

Negociar con el banco

Cuando se pretende mejorar alguna de las condiciones de la hipoteca el primer paso es acudir a la entidad financiera con la que se tiene contratado el préstamo para intentar modificar alguno de los términos del mismo.

Mediante la novación hipotecaria se pueden pactar una o varias de las siguientes modificaciones: alargar el plazo de amortización del préstamo, reducir el tipo de interés inicialmente pactado, ampliar o reducir el capital solicitado, modificar el método o sistema de amortización y modificar las garantías personales.

La novación hipotecaria es un operación que conlleva el abono de determinados gastos:

Comisión por novación: oscila entre el 0,00% y el 1,00% del capital pendiente de amortizar, salvo cuando la novación afecta sólo a la ampliación del plazo de amortización. En este caso, la comisión está limitada al 0,10% sobre el capital pendiente de pagar.

Gastos de notaría y registro: por ley, el arancel que aplican los notarios al realizar una novación depende del importe del préstamo solicitado en su día y no del capital pendiente de amortizar. Suele ser entre el 0,20% y el 0,50%. Por su parte, los gastos de registro suelen ser la mitad de los que cobran los notarios.

Gestoría: estos gastos no están regulados aunque no suelen superar los 150 euros.

Tasación: se cobra sólo en caso de que con la novación se solicite una ampliación del importe del préstamo.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: al igual que ocurre con la tasación, este impuesto sólo se abona en caso de que, con la novación se solicite una ampliación del importe de la hipoteca. Es un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas y su coste, por tanto, depende de ellas, aunque suele ser del 0,50% del valor que se tiene previsto incrementar.

Con la entidad financiera con la que se tiene firmada la hipoteca se puede intentar negociar también la eliminación de la famosa cláusula suelo. Entre el 30% y el 40% de los préstamos a interés variable en nuestro país tienen suelo. Aunque se trata de una cláusula legal y que se sigue aplicando, la sentencia del Supremo contra los suelos impuestos por varias entidades financieras ha llevado a muchos hipotecados a preguntarse si pueden quitar el suelo de sus hipotecas.

El Tribunal Supremo considera nulo el suelo si se ha dado una falta de transparencia (la validez del suelo depende de si la entidad informó correctamente del contenido y las implicaciones de esta cláusula) y si no existe techo o éste es inalcanzable. Sólo cumpliendo estos requisitos podrá exigir a su banco que elimine la cláusula suelo.

Cambiar la hipoteca de banco

En caso de no conseguir la mejora deseada mediante la novación (o no conseguir la eliminación del suelo hipotecario), cabe la posibilidad de traspasar la hipoteca a otra entidad financiera que ofrezca mejores condiciones. Esta operación se conoce como subrogación por acreedor.

Por ley, con la subrogación sólo se pueden modificar el tipo de interés del préstamo o el plazo de amortización pero no se podrá solicitar una ampliación de capital o agregar titulares al préstamo.

Esta operación comporta también determinados gastos por subrogación. El primero de ellos sería la comisión de cancelación de la antigua hipoteca. Esta comisión se calcula sobre la parte del capital pendiente de amortizar en el momento de la subrogación y sólo se cobra si figura en la escritura del préstamo. Suele tener un porcentaje máximo del 1,00%.

Al igual que cuando se hace una novación, hay que pagar gastos de notaría y registro y, además, los gastos de gestión de la escritura de subrogación. Tenga en cuenta, además que gran parte de las entidades financieras no admiten subrogaciones por encima del 65% o 80% del valor de tasación del inmuebles.

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